Eficiencia Social de las Inversiones Inmobiliarias en las Grandes Ciudades

Propuesta elaborada por:

Dr. Hernán Villarreal Rodríguez
Secretario Técnico de Movilidad y Desarrollo Sustentable
Agencia para la Planeación del Desarrollo Urbano de Nuevo León

El crecimiento horizontal de las grandes ciudades del país conlleva ineficiencias estructurales para la provisión de los servicios públicos básicos como el agua, la electricidad, el transporte, la educación, la recreación, etc.

Para minimizar las ineficiencias y enfrentar el crecimiento, las ciudades frecuentemente requieren de programas de redensificación de sus centros urbanos, de crecimiento vertical de los mismos, lo cual se ha logrado en otras partes del mundo con programas de regeneración urbana y de mejora en la calidad de vida de los pobladores de los centros de las ciudades.

La regeneración de las zonas se logra mediante inversiones en la infraestructura en calles y banquetas, y las mejoras en la calidad de vida se logran realizando inversiones en los sistemas de transporte urbano, seguridad pública, áreas de esparcimiento, limpieza, etc.

Pero la redensificación de los centros urbanos requiere primordialmente de inversión inmobiliaria privada para que la inversión pública sea efectiva, y los rendimientos privados de dichas inversiones son inferiores a los rendimientos sociales de las mismas, lo cual implica que la inversión inmobiliaria privada se de en magnitudes muy inferiores a lo necesaria socialmente hablando, requiriéndose de incentivos gubernamentales para que se optimice socialmente el nivel de inversión inmobiliaria privada.

Los gobiernos municipal y estatal no tienen suficientes herramientas de política para incentivar dichas inversiones privadas. Además de las adecuaciones en las normas de uso del suelo, las exenciones de los impuestos prediales y a las nóminas de las empresas serían las herramientas más efectivas pero son notoriamente insuficientes. Es por eso que se plantea la incorporación de incentivos fiscales a mayor escala para la promoción de inversión inmobiliaria privada en zonas de las grandes ciudades donde se generará un beneficio social superior a la rentabilidad privada.

Propuesta:

1. Los fideicomisos de regeneración urbana cuya participación pública ya sea de los gobiernos federal, estatales o municipales, y/o de empresas paraestatales federales, estatales o municipales sea de en conjunto de al menos un 20% de la inversión en regeneración; serán sujetos a exenciones de impuestos federales por un monto equivalente al doble de las exenciones municipales y estatales.

2. Las inversiones en regeneración incluyen; la construcción de infraestructura en calles y banquetas, la construcción de infraestructura para el transporte público, la construcción de nuevas áreas públicas verdes y peatonales, la inversión en sistemas de seguridad pública, la construcción y uso de edificios públicos, la construcción y uso de edificios privados que sean parte de un programa de redensificación urbana, la construcción y uso de edificios privados para servicios de hotelería, exposiciones y eventos, y otras actividades públicas.

Las exenciones de impuestos en el largo plazo serían pagadas con el ahorro logrado de la mayor eficiencia de las futuras inversiones en infraestructura maestra de servicios públicos.