ANTECEDENTES:

Históricamente los centros poblacionales se han desarrollado con infraestructura básica realizada con recursos públicos, beneficiando con esto a propietarios de tierra o especuladores que adquieren grandes predios a precios bajos y esperan a que el desarrollo los alcance, a fin de venderlos a un precio mucho mayor y desarrollarlos aprovechando para su beneficio la plusvalía generada por las obras realizadas durante las administraciones públicas anteriores.

PROPUESTA:

Como es aplicado ya en otros países se deberán desarrollar e implementar los esquemas jurídicos y fiscales necesarios para que las autoridades puedan emitir un instrumento financiero bursátil para financiera gran parte del costo de la infraestructura maestra básica (electricidad, gas, agua y drenaje, vialidad, etc.) para coadyuvar el desarrollo de zonas estratégicas en los estados y municipios.

Este esquema se aplicará únicamente a aquellos predios o sectores carentes de vialidades y/o servicios básicos que por sus características y ubicación son susceptibles de incorporarse en mediano o largo plazo al desarrollo urbano.

EMISIÓN

Este instrumento financiero, que en adelante para efectos prácticos denominaremos “Bonos de Infraestructura Básica”, serían emitido por la autoridad pública correspondiente (Estado y/o Municipios).

FUENTE DE PAGO:

Desarrollar el esquema jurídico y fiscal para que estos “Bonos” sean liquidados por los propietarios de los predios en forma proporcional al beneficio recibido, pagando cada uno de ellos el capital más los intereses generados que le correspondan al momento de vender o desarrollar su predio. Además los propietarios que así lo deseen podrán pagar el monto de su aportación de contado o a corto plazo, para ahorrarse los intereses que se generen con los “Bonos”.

INSTRUMENTACIÓN JURÍDICA Y FISCAL:

Se deberán elaborar los cambios necesarios en las legislaciones federales, estatales y municipales para legalizar y reglamentar este tipo de operaciones, a fin de que estos instrumentos den certidumbre y seguridad a los inversionistas interesados en inversiones a mediano o largo plazo.

INSTRUMENTACIÓN FINANCIERA:

Implementar un esquema financiero que permita:

1. Plazos medianos y largos.
2. Esquema de amortización según necesidades (que permita pagos anticipados).
3. Moneda Nacional o Extranjera, según convenga.
4. Garantía riesgo – proyecto o con garantía de laguna aseguradora de bonos.
5. Tasa de interés de acuerdo al tipo de riesgo que se tome por parte del inversionista.

PROBABLES AGENTES CON FONDOS DISPONIBLES:

1. Inversionistas institucionales locales (Compañías de Seguros, Fondos de Pensiones), etc.
2. Bancos internacionales y/o inversionistas.
3. En menor grado la banca local, en virtud del largo plazo de las emisiones.

BENEFICIOS DEL ESQUEMA:

1. Obtención de recursos por parte de las autoridades para realizar obras de infraestructura básica en zonas estratégicas.
2. Reducción de costos al construir en forma programada y ordenada las vialidades y la infraestructura de electricidad agua y drenaje, gas, etc.
3. Crecimiento ordenado y planeado de las zonas de reserva de los estado y municipios susceptible de desarrollar.
4. Al aumentar la oferta de la tierra habilitada para su desarrollo se reducen sus precios de adquisición.
5. Fuertes inversiones en las entidades que correspondan con su consecuente generación de riqueza y de empleos.
6. Creación de un instrumento de ahorro para los diferentes inversionistas con rendimientos atractivos.

CONCLUSIÓN:

Esta propuesta es una idea general, la cual en caso de considerarse viable hará que desarrollar e implementar, haciendo los ajustes que sean necesarios a fin de que cumpla con todos los requisitos jurídicos, fiscales y financieros, haciendo congruente las leyes federales con las estatales y municipales.

Asimismo, sería importante aprovechar la experiencia que han tenido en otros países en la implementación de este tipo de esquemas (USA, Chile, etc.), a fin de que con esta información y con la experiencia propia, poder obtener un instrumento que cumpla con nuestras necesidades y realidades.

Esperando que lo anterior sea de utilidad para los objetivos de este importante reunión, nos ponemos a sus órdenes.

PROPUESTA ELABORADA POR:
ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.A. DE C.V.

EDUARDO IGLESIAS BENAVIDES
ING. SANTIAGO TÁFFINDER CANTÚ
ORGANISMO REPRESENTADO: FIDEVALLE

TELÉFONOS:
(81) 8335 – 7644
(81) 8335 – 2123 Y 24